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中国地产人口危机

2014-12-15 21:42:45

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中国先前过热的房地产市场在2014年大部分时间持续低迷,但今后可能会更加糟糕,因为过去数十年房地产繁荣的主要推动因素—人口结构即将发生变化。根据新公布的研究报告,中国购房主力人口(25岁至49岁之间人群)将在2015年达到峰值,随后就会开始下降,而与此同时还有大量超过需求数量的新公寓投放市场。

中国购房人口数量将从2018年起大幅下降,城市购房者人数下降速度将远远超过同时期的农村购房者,而且后者有能力购买昂贵公寓房的可能性也要低得多。在过去十年的大部分时间里,房地产业一直是这个全球第二大经济体最重要的增长引擎,在此期间中国房价飙升,新开工楼盘在全国遍地开花。

据穆迪分析(Moodys Analytics)估计,2013年房地产的建造、销售和配套占到中国国内生产总值(GDP)23%。中国已习惯了高增长率,房地产行业的长远健康仍被视为保持高增长率的关键因素。

但在多年过热增长之后,中国房地产销售在2014年前十个月同比下降10%,促使10月全国房价出现自2011年官方开始发布这项数据(即国家统计局发布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况)以来的同比最大跌幅。然而,房地产销量和价格的下跌迄今仍相对温和,中国各地的房地产开发商寄望于2015年乃至更远的未来市场会出现复苏,仍在继续扩大库存,尽管步伐有所放缓。

房地产市场对中国至关重要,大多数分析师认为,这种日益恶化的过度供应是房地产市场面临的最大威胁。

凯投宏观(Capital Economics)经济学家马克•威廉姆斯(Mark Williams)表示:“官方统计数据显示,目前开发商手中的待售商品房数量高达560万套,这一数字在两年的时间里几乎翻了一番。实际的待售商品房数量甚至可能还不止这么多。”

据估算,中国现在待售和在建的住宅很可能需要7年多时间才能消化完。从长期来看,潜在购房人口缩减是更令人担忧的挑战。从2015年开始,中国购房年龄人口数量将开始下降,房地产市场将经历需求结构改变,事实上,我们有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。

中国25岁至49岁人口数量将在2015年达到5.68亿的峰值,随后在2020年降至5.43亿,到2025年降至5亿以下,而在2010年该数据是5.47亿人。  政府统计数据显示,中国劳动年龄人口(15岁至59岁之间)的官方数据在2012年达到峰值,并在过去两年里每年下降数百万人。

中国在上世纪70年代末和80年代初、为控制人口数量而出台的计划生育政策,加剧了人口结构变化形势的恶化。劳动力市场趋紧和许多行业工资上涨已经体现了这种转变。更令人不安的发现之一是,历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。

从中国的角度来说,最明显且最令人不安的例子是日本的房地产市场,后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值,仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。